Por Rocío Regidor

La principal actividad de este tipo de sociedades es la adquisición y rehabilitación de activos para su arrendamiento

La oferta de vivienda en alquiler sigue reduciéndose mes a mes. Concretamente, durante el primer trimestre del año lo hizo en un 5% en comparación con el mismo periodo del año pasado, según un estudio de Idealista. A pesar de que este descenso es más suave que el registrado en el último trimestre de 2022 (-17%), el volumen de viviendas en alquiler ofertadas se sitúa en mínimos desde 2016.

La ley de vivienda y la incertidumbre generada en los últimos años en el sector lejos de paliar el problema lo ha agravado, según fuentes inmobiliarias consultadas. Los topes a la actualización de las rentas, las prórrogas de los contratos y la ocupación han provocado que durante los últimos meses algunos propietarios hayan cambiado de estrategia. Algunos, tal y como hemos contado en THE OBJECTIVE, han retirado su inmueble del alquiler tradicional para destinarlo al arrendamiento turístico o al de temporada, ambos ajenos a la aplicación de la ley de vivienda.

Otros directamente «han decidido deshacerse del inmueble y optar por venderlo en lugar de alquilarlo con la intención de evitar problemas», según estas mismas fuentes. Esto ha provocado una mayor contracción de la oferta de vivienda en alquiler. Algo que es aún más intenso en las viviendas de precio asequible, precisamente el mercado que está teniendo mayores tensiones entre la oferta y la demanda. Un nicho que los inversores están aprovechando y que está provocando un aumento considerable del interés de fondos y socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria).

Socimis de vivienda

Hasta ahora, las socimis se creaban fundamentalmente en sectores como oficinas, hotelería o retail. Sin embargo, «la creación de socimi de vivienda social se ha disparado en los últimos tiempos, como consecuencia de un aumento considerable de la demanda, principalmente entre los más jóvenes, personas con rentas medio-bajas y en áreas tensionadas», asegura Juan Francisco Seco, socio director de IDBO Consultants y experto en real estate.

Las socimi que había en vivienda de alquiler estaban destinadas fundamentalmente a un perfil mas de alto nivel. «Era raro encontrar socimis de alquiler de vivienda que no superasen los 800, 900 o 1000 euros y que no estén situados en las ciudades en las zonas prime», explica Seco a THE OBJECTIVE.

En este sentido, desde la consultora confirman que «se ha incrementado el interés sobre todo coincidiendo con la incertidumbre del sector que ha provocado una disminución de la oferta. Ahora estas socimi se centran también a otras zonas como Leganés, Móstoles o zonas más de la España interior», asegura el socio de IDBO que ha participado como asesor recientemente en la compra de Quid Pro Quo Alquiler Seguro por parte de la socimi Ktesios por el 99,93% de las acciones.

De hecho, en esta operación las viviendas de la socimi están en Extremadura o en Castilla la Mancha. «En ciudades como Tomelloso donde se necesitan ese tipo de viviendas por empleo pero que no existen. Sobre todo son para gente joven hablamos de alquileres de 500 u 800 euros», explica.

Rentabilidad del alquiler a través de socimi

La principal actividad de este tipo de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, ya sea directo o indirecto. «Las socimi de vivienda social no dan grandes rentabilidades porque no son inversores especulativos, sino inversores a medio y largo plazo que buscan una rentabilidad razonable y mantenerse en el tiempo. Es atractivo por la estabilidad», argumenta el socio director de IDBO Consultants.

Un sector en el que hay mucho interés, tal y como constata también Antonio Carroza, presidente y fundador de Alquiler Seguro, que recientemente ha lanzado una nueva socimi, Alquiler Seguro Asset Management, tras cerrar la venta de Quid Pro Quo (QPQ) a Ktesios por un importe cercano a los catorce millones de euros. «Hay interés, bastante interés nacional e internacional, hay nicho, hay falta de oferta, la oferta de este tipo de viviendas está en manos de particulares que quieren deshacer su posición », reconoce Carroza en conversación con este diario.

Interés internacional

Carroza percibe un doble movimiento dentro del sector. Por un lado están las socimis sociales y por otro las socimi de vivienda asequible. Las primeras -casos como Techo o Primero H- están captando capital a «cambio de un bono bastante modesto porque detrás hay una labor social que es poner viviendas en manos de una ong para destinarla a familias con problemas», explica el fundador de Alquiler Seguro. Por otro lado, las socimis de alquiler asequible se conforman por viviendas de entre 80 y 120 mil euros. «Hay una concentración de este tipo de propiedades, propietarios que quieren vender o la han heredado. No quieren ir al alquiler por la incertidumbre. Estos fondos, tanto nacionales como internacionales están viendo una oportunidad», reconoce Carroza.

En este caso, se trata de viviendas que luego la socimi pone en alquiler por 400 o 500 euros. «Hay muchos propietarios que lo que supone alquilar la vivienda con respecto al retorno les desanima, pero cuando se hace a nivel institucional con un vehículo como una socimi es interesante», asegura. «En nuestro despacho tenemos fondos extranjeros que nos están preguntando de manera intensa sobre cómo entrar en este sector en España», asegura por su parte el socio director de IDBO Consultants.

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